LES SURFACES EN IMMOBILIER : "LOI CARREZ", SHON, SHOB, ETC.

Auteur : Bullock
Destination : Newsgroup fr.misc.droit.immobilier
Version : 1.0 Date : 15/10/2002, informations exactes à cette date
Publiée et maintenue par Gilles qui espère que Bullock ne lui en voudra pas...
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En immobilier, on est souvent confronté à des termes mystérieux concernant les surfaces : SHOB, SHON, « Loi Carrez »,...

On les retrouve à tous les moments des projets immobiliers (permis de construire, ventes immobilières, coefficient d'occupation des sols, taxe d'urbanisme,...), et aussi en matière d'impôts et taxes.

Cette FAQ fournit les principales explications et définitions, en insistant sur la surface dite « Loi Carrez » qui est la notion à laquelle les particuliers sont le plus souvent confrontés.

1) LA SURFACE « LOI CARREZ » : LA SUPERFICIE PRIVATIVE D'UN LOT DE COPROPRIETE [Table des Matières]

La Loi du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez » et le décret du 23 mai 1997 qui lui est lié imposent une mention de la superficie des lots de copropriété dans tous les « avant-contrats » (promesse de vente, compromis de vente,...) et les contrats de vente (actes « authentiques » devant notaire).

Depuis le 19 juin 1997, le vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'une superficie supérieure à 8 m2, doit obligatoirement indiquer sa surface (en pratique sa surface habitable) dans le compromis / la promesse de vente. Dès règles précises sont fixées pour déterminer cette surface. (Voir plus bas.)

Absence de mention de la surface dans la promesse de vente : [Table des Matières]

Si le vendeur ne mentionne pas cette surface dans le compromis/promesse, l'acheteur peut invoquer la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature de l'acte définitif chez le notaire (attention au délai d'un mois !).

Toutefois, si la superficie figure dans l'acte de vente définitif signé devant notaire, l'acheteur perd ce recours en nullité.

Si la surface réelle est plus grande que celle indiquée : [Table des Matières]

Si la surface réelle est supérieure à la surface indiquée dans l'acte, l'excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix. (Tant pis pour le vendeur).

Si la surface réelle est moins grande que celle indiquée : [Table des Matières]

Si la surface réelle est inférieure de plus de 1/20ème (5%) à la surface indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à cette différence. Le vendeur est obligé de la lui accorder (et donc de le rembourser). L'acquéreur dispose d'un an, à compter de la signature de l'acte définitif, pour réclamer cette diminution de prix.

Définition de la surface « loi Carrez » (décret du 23 Mai 1997) : [Table des Matières]

C'est « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de cette superficie. Cette surface habitable et privative est très voisine des notions de « surface habitable » en habitation d'entreprise et de « surface utile brute » en immobilier.

Mesurer la surface « Loi Carrez » : [Table des Matières]

Bien qu'une personne méticuleuse soit théoriquement capable de mesurer cette surface, il est très largement préférable de s'adresser un cabinet spécialisé, ne serait-ce que parce que c'est celui-ci qui supportera toute la responsabilité d'une erreur de mesure ! En outre, tout acheteur s'attend à trouver un document émanant d'une entreprise spécialisée.

La mesure de la surface « Loi Carrez » est à la charge du vendeur (à l'opposé des frais de notaire qui sont à la charge de l'acheteur).

Les agences immobilières et les notaires travaillent régulièrement avec des cabinets spécialisés dans ces prestations. Ils sont donc en mesure de vous en proposer « automatiquement ».

L'expérience tendrait toutefois à démontrer qu'il est légèrement meilleur marché de s'adresser soit même à un cabinet spécialisé.

On trouve énormément d'adresses dans la presse immobilière et sur le Web. Comparez les tarifs. N'omettez pas de vous informer sur la compagnie d'assurance du cabinet choisi par vous : si le cabinet ferme ou se révèle insolvable en cas de problème, c'est la compagnie d'assurance qui paiera les conséquences de ses erreurs professionnelles !

Certains cabinets sont tenus par des architectes qui arrondissent leurs fins de mois ainsi. C'est en général le gage d'une bonne compétence. Il y a aussi des géomètres-experts.

La plupart de ces cabinets offrent des « packs » à prix avantageux comportant « loi Carrez » + « expertise amiante » et éventuellement « expertise plomb », ces examens étant nécessaires (le plomb ne l'est pas toujours) et aux frais du vendeur.

Textes légaux : [Table des Matières]

Les textes de la « Loi Carrez » du 18 décembre 1996 et du décret du 23 mai 1997 se trouvent à la fin de cette FAQ. On peut également les consulter sur www.legifrance.gouv.fr.

2) SURFACE CADASTRALE [Table des Matières]

C'est la surface d'un terrain indiquée dans les documents cadastraux. Les plans cadastraux couvrent l'ensemble du territoire national français. Ces documents cadastraux sont avant tout à caractère fiscal (ils permettent de fixer les impôts fonciers). Les documents cadastraux ne constituent qu'une simple présomption d'un droit de propriété : ce n'est pas parce que vous êtes inscrit comme propriétaire au cadastre que vous disposez d'un titre de propriété incontestable. La surface cadastrale peut être notamment établie à partir d'un arpentage réalisé par un géomètre, ou d'un calcul à partir du plan cadastral lui-même.

3) SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (SHOB) [Table des Matières]

La SHOB est définie par le premier alinéa de l'article R 112-2 du Code de l'Urbanisme : « La surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction »

La circulaire du Ministère de l'Équipement n°90/80 du 12 Novembre 1990 précise que la SHOB. doit être mesurée de manière à prendre en compte, d'une part, l'épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou simples cloisonnements) et d'autre part, tous les prolongements extérieurs d'un niveau tels que les balcons, loggias, coursives.

Eléments compris dans la SHOB : [Table des Matières]

Rez-de-chaussée et étages, (y compris ceux des constructions non closes de murs comme, par exemple, les hangars)
- tous les niveaux intermédiaires : mezzanines, galeries, etc.
- combles et sous-sols, qu'ils soient aménageables ou non
- les toitures terrasses, qu'elles soient accessibles ou non.

Eléments exclus de la SHOB : [Table des Matières]

Constructions sans planchers : canalisations, silos, citernes, pylônes,...
- auvents constituant seulement des avancées de toiture devant une baie, façade, etc.
- les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée
- tous les « vides », qui, par définition, ne constituent pas de surface de plancher et notamment ceux des trémies d'escalier, d'ascenseur ou de monte-charge.
- les marches d'escalier, les cabines d'ascenseur et les rampes d'accès.

Mais, attention, les éléments suivants font partie de la SHOB : parties du niveau inférieur servant d'emprise à un escalier, à une rampe d'accès, ou partie du niveau inférieur auquel s'arrête la trémie de l'ascenseur.

Les calculs de SHON/SHOB illustrés

4) SURFACE HORS OEUVRE NETTE (SHON) [Table des Matières]

La Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) est une caractéristique essentielle en immobilier. Elle est notamment un critère permanent en matière de permis de construire et de certificats d'urbanisme.

C'est la détermination de la SHON qui permet de vérifier si un projet respecte la densité de construction ou les droits de construction autorisés sur le terrain. Elle permet aussi de déterminer les droits à construire résiduels sur un terrain déjà bâti, ou ayant fait l'objet d'une division.

La SHON est également utilisée pour calculer les taxes d'urbanisme (TLE,Taxe Départementale pour le financement des Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement, Taxe Départementale des espaces naturels sensibles,...), ainsi que le versement résultant du dépassement de Plafond Légal de Densité, ou encore la participation en cas de dépassement du Coefficient d'Occupation des Sols (COS).

La Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) s'obtient à partir de la SHOB en opérant diverses déductions :

a) Déductions relatives aux sous-sols et aux combles [Table des Matières]

La formulation légale reste quelque peut sibylline : « Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ».

En pratique, les surfaces à déduire sont déterminées en tenant compte de trois critères : hauteur du local, affectation du local, consistance du local. Il s'agit, en examinant ces trois critères, de savoir si le local peut être ou non aménagé pour l'habitation ou une activité.

- Hauteur des locaux : On considère comme non aménageables, et donc à déduire, les surfaces en sous-sol ou en combles disposant de hauteurs sous plafond ou sous toiture inférieures à 1,80 m.

- Affectation des locaux : On ne prend pas en compte dans la SHON certains locaux en comble ou en sous-sol si l'usage qui en est fait les rend non aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités. Par exemple : machineries d'ascenseurs, chaufferies, systèmes d'air conditionné, installations téléphoniques,... Par contre, sont pris en considération les surfaces telles que vestiaires, buanderies, lingeries, salles de jeux, séchoirs,...

- Consistance des locaux : La structure des locaux entre en jeu pour déterminer si le local est aménageable. Si un local en combles ou en sous-sols, même de hauteur supérieure à 1,80m, ne peut pas être raisonnablement aménagé, sa surface pourra être déduite : c'est notamment le cas si son sol ne peut supporter des charges liées à des usages d'habitation ou si l'encombrement de la charpente ou d'éléments techniques (tuyauteries) le rend difficilement praticable.

b) Déductions relatives aux toitures-terrasses, balcons, loggias, et surfaces non closes en rez-de-chaussée [Table des Matières]

Le texte est clair : « Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre, les toitures-terrasses, les balcons, les loggias ainsi que les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ».

c) Déductions relatives aux parkings et aires de stationnement des véhicules [Table des Matières]

De nouveau, le texte est clair : « Sont déduites des surfaces de plancher hors oeuvre, les bâtiments ou les parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ».

Ces surfaces ne sont jamais comprises dans la SHON, et ce, qu'elles soient ou non destinées à un usage commercial (location par exemple) et quelle que soit leur situation par rapport au reste de l'immeuble (sous-sols, rez-de-chaussée, constructions isolées).

d) Déductions relatives à certains bâtiments agricoles [Table des Matières]

C'est clair : « Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments affectés aux logements des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production »

Mais attention : il faut que le local serve effectivement à un des usages ci-dessus et que son affectation n'ait pas été modifiée ! (Si vous avez construit une salle de gymnastique privée dans votre ancienne grange, rien ne va plus !)

e) Déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux à usage d'habitation [Table des Matières]

« Est déduite une surface égale à 5 % des surfaces hors oeuvre affectées à l'habitation ».

Cette déduction ne s'applique qu'aux surfaces de plancher affectées à l'habitation, et pas aux zones d'un autre usage.

Elle est sensée compenser la surface brute de plancher occupée par les matériaux d'isolation thermique ou acoustique.

f) Déductions spécifiques relatives aux opérations de réfections d'immeubles à usage d'habitation [Table des Matières]

Le texte est clair : « Sont également déduites de la surface hors oeuvre, dans le cas de la réfection d'un immeuble à l'usage d'habitation et dans la limite de 5 m2 par logement, les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée ».

Les calculs de SHON/SHOB illustrés

5) SURFACE UTILE BRUTE [Table des Matières]

La surface utile brute est un paramètre de base très souvent retenu pour les expertises en valeur vénale, en valeur d'utilité ou en valeur locative. (En matière de lots de copropriété, la surface « Loi Carrez » est toutefois devenu un paramètre essentiel.)

La Surface Utile Brute est égale à la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) déduction faite des :
- éléments structuraux : poteaux, murs extérieurs, refends...et
- circulations verticales : les parties non déduites dans le cadre de laSHON.

La Surface Utile Brute se décompose usuellement en trois éléments :
- circulations horizontales
- locaux à caractère social et caractère sanitaire
- surfaces réservées aux postes de travail (bureaux, ateliers,laboratoires, etc...).

6) SURFACE UTILE NETTE [Table des Matières]

C'est la surface utile effectivement réservée au travail.

On l'obtient en déduisant de la surface utile brute, définie ci-dessus, les zones de circulation horizontale, les sanitaires et les locaux sociaux.

7) SURFACE UTILE PONDÉRÉE [Table des Matières]

Elle est principalement utilisée pour les boutiques et les surfaces de ventes.

Elle est établie de manière assez complexe à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en plusieurs zones auxquelles on applique des coefficients variables en fonction de leur intérêt commercial (davantage pour la surface de vente, moins pour les réserves, etc.).

La surface utile pondérée peut aussi être utilisée pour d'autres types de locaux. C'est toutefois bien plus rare. Le principe demeure à peu près le même, mais on ramène les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou surface "étalon".

8) SURFACE GLA ("GROSS LEASING AREA" ou "GROSS LEASE AREA") [Table des Matières]

Elle est très souvent utilisée dans les centres commerciaux et grands ensembles à usage commercial.

C'est en fait la surface hors oeuvre nette d'un local commercial mais augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques.

Elle ne comprend pas les voies de circulation ou de desserte communes à différents lots (par exemple, dans les galeries marchandes ou les centres commerciaux).

9) SURFACE COMMERCIALISABLE [Table des Matières]

Elle est souvent utilisée pour les ensembles de locaux à caractère commercial ou d'activités (bureaux, locaux d'activités, artisanat,...)

Elle correspond à la surface utile brute sous réserve de la comptabilisation effective des parties de locaux à usage commun (circulation horizontales, sanitaires,...)

10) SURFACE HABITABLE [Table des Matières]

La surface habitable est définie à l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Elle est très proche de la surface « Loi Carrez ». C'est en effet la surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, ébrasement de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

11) SURFACE DÉVELOPPÉE HORS CEUVRE PONDÉRÉE (SDHOP) [Table des Matières]

C'est la somme des surfaces hors oeuvre (c'est-à-dire murs périmétriques compris) des différents niveaux d'un bâtiment, chaque surface étant affectée de coefficients de pondération proportionnels à l'un ou l'autre des éléments suivants :
- l'utilité du niveau par rapport à celle d'un niveau courant (en cas d'évaluation de la valeur vénale),
- leur prix de revient (en cas d'évaluation du coût de construction ou de reconstruction).

TEXTE DE « LA LOI CARREZ » ET DE SON DECRET [Table des Matières]

Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété (« Loi Carrez »)

Article 1er : - L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli :

« Art. 46. - Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.
La nullité de l'acte peut-être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
« Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
« Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
« Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
« La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
« Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
« Si la superficie est inférieure à plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
« L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »


Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété

II. - Dans le premier alinéa de l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots : « et 42 » sont remplacés par les mots : « 42 et 46 ».

Article 2 : - Le présent décret est applicable dans les territoires d'outre-mer et à Mayotte.

Article 3 : - La présente loi entre en vigueur au terme d'un délai de six mois à compter de sa promulgation.
Elle n'est pas applicable aux actes authentiques constatant dans les six mois à compter de la date d'entrée en vigueur de la présente loi une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur ou intervenant à la suite d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat dont la date est antérieure à cette entrée en vigueur, ni aux décisions judiciaires constatant une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur.

Article 1er : - Il est inséré dans le décret du 17 Mars 1967 susvisé, après l'article 4, trois articles ainsi rédigés :

« Art. 4-1. - La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

« Art. 4-2. - Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.

« Art. 4-3. - Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat. »